Όταν ο επενδυτής ακινήτων Γιάννης Δεληκανάκης ξύπνησε από ένα κώμα 26 ημερών τον Απρίλιο του 2020, ανακάλυψε ότι οι τραπεζικοί του λογαριασμοί είχαν παγώσει και ο ίδιος είχε εκδιωχθεί από το ταμείο private equity που είχε συνιδρύσει 16 χρόνια νωρίτερα, αναφέρει σε σημερινό του δημοσίευμα το Bloomberg.
Τις εβδομάδες πριν πέσει σε κώμα λόγω Covid, το στέλεχος της Bluehouse Investment με έδρα την Αθήνα είχε περιέλθει σε διαμάχη με τους συνεργάτες του για την αποτίμηση του fund. Ο Δεληκανάκης πιστεύει ότι εκμεταλλεύτηκαν τη στιγμή για να τον αποκόψουν από την εταιρεία μετά από διαφωνίες για την κακή απόδοσή της, αναφέρει το πρακτορείο.
“Όσον αφορά τον έξω κόσμο”, έγραψε ο ένας από τους δύο εναπομείναντες συνεργάτες του σε email που είδε το Bloomberg, το οποίο στάλθηκε λίγο μετά την αρρώστια του Δεληκανάκη, “ο ΓΔ κάνει ένα βήμα πίσω από τη δουλειά για να επικεντρωθεί στην ανάρρωσή του και δεν θα δραστηριοποιείται πλέον στη Bluehouse”.
Η διαμάχη αυτή οδεύει πλέον στα δικαστήρια -μόνο ένα από τα πολλά νομικά μέτωπα για ένα μικρό ταμείο επενδύσεων που προσέλκυσε διαχειριστές χρημάτων τις τελευταίες δύο δεκαετίες με το δέλεαρ διψήφιων αποδόσεων από επενδύσεις, όπως σε ένα γιγάντιο εμπορικό κέντρο στην Ελλάδα, έναν πύργο γραφείων από γυαλί στην Κρακοβία και έργα ανάπτυξης γης στο Βουκουρέστι.
Η εταιρεία άργησε στο να επιστρέψει μετρητά στους επενδυτές, με το πρώτο της αμοιβαίο κεφάλαιο να εμφανίζει απόδοση περίπου 2% ετησίως και το μεγαλύτερο να είναι ακόμα αρνητικό, σύμφωνα με έγγραφα που εξέτασε το Bloomberg. Οι πελάτες προσέλαβαν δικηγορικά γραφεία για να διερευνήσουν αν έχει γίνει κακοδιαχείριση σε αμοιβές, συμπεριλαμβανομένων των ισχυρισμών ότι τα στελέχη λάμβαναν αμοιβές απόδοσης ακόμη και όταν δεν πληρούσαν τους όρους και εξακολουθούν να περιμένουν από πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων 19 χρόνια μετά το ξεκίνημα.
Οι μηνύσεις
Ο Δεληκανάκης έχει καταθέσει μήνυση κατά της Bluehouse για εταιρική απιστία, απάτη και φοροδιαφυγή, σύμφωνα με έγγραφα που είδε το Bloomberg.
Η εταιρεία μηνύει ξεχωριστά ένα άλλο πρώην στέλεχος για φερόμενη διαρροή εσωτερικών μηνυμάτων ηλεκτρονικού ταχυδρομείου που θα μπορούσαν να θεωρηθούν επιβλαβή για τους πελάτες, όπως αναφέρει η Bluehouse σε σχετικό email, έναν ισχυρισμό που το πρώην στέλεχος αρνείται.
Την ίδια στιγμή, οι αρχές στην Κύπρο διερευνούν φερόμενη παραβίαση των κανονισμών και ορισμένοι επενδυτές έχουν προσλάβει λογιστές για να συντάξουν μια έκθεση που εξετάζει τις ενέργειες της εταιρείας, όπως μεταδίδει το Bloomberg. Η Bluehouse, απαντώντας, λέει ότι έχει γίνει στόχος μιας ανώνυμης εκστρατείας δυσφήμισης.
Ποια είναι η Bluehouse
Ο Δεληκανάκης ίδρυσε την Bluehouse με τον Χαράλαμπο Πανδή και τον πρώην επενδυτικό τραπεζίτη Βίκτωρ Πιζάντε το 2004.
Η εταιρεία, η οποία επένδυσε σε ακίνητα σε όλη την Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη, συνέχισε προσελκύοντας περίπου 500 εκατ. ευρώ ($538 εκατ.) από παίκτες όπως η Παγκόσμια Τράπεζα, η Partners Group AG, η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης, το Ίδρυμα Rockefeller και αρκετοί Έλληνες μεγιστάνες της ναυτιλίας.
Στην παρουσίασή της στους επενδυτές, η Bluehouse έκανε λόγο για “ανώτερες αποδόσεις προσαρμοσμένες ως προς τον κίνδυνο, μέσω επενδύσεων μετοχικού κεφαλαίου και δανείων σε περιουσιακά στοιχεία του κλάδου των ακινήτων”.
Ξεκίνησε το πρώτο της fund το 2004 και το πιο πρόσφατο το 2016. Εκείνα τα χρόνια, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων στην Ανατολική Ευρώπη ήταν ελπιδοφόρες και οι επενδυτές ενδιαφέρθηκαν για τις σχετικές υψηλές επιδόσεις και τις δηλώσεις της Bluehouse ότι είχε βαθιές σχέσεις με επιτυχημένες τοπικές αναπτυξιακές εταιρείες, όπως δείχνει ένα εσωτερικό έγγραφο, αναφέρει το Bloomberg.
Ωστόσο, με τα χρόνια, η Bluehouse απέτυχε να εκπληρώσει πολλές από τις φιλοδοξίες της, προσθέτει το πρακτορείο.
Η εστίαση των εταίρων σε δαπάνες έναντι αποεπενδύσεων σήμαινε ότι κυκλοφορούσαν νέα κεφάλαια πριν οι διαχειριστές μπορέσουν να κλείσουν τα υπάρχοντα και να επιστρέψουν κεφάλαια στους επενδυτές, αναφέρει το πρακτορείο επικαλούμενο άτομα που γνωρίζουν τη στρατηγική και ζήτησαν να μην κατονομαστούν.
Περισσότερα περιουσιακά στοιχεία υπό διαχείριση σήμαιναν και υψηλότερες αμοιβές για τους συνεργάτες – κάτι που έγινε ιδιαίτερα σημαντικό καθώς η αναμενόμενη δυναμική των αγορών ακινήτων της Ανατολικής Ευρώπης δεν επιβεβαιώθηκε ποτέ.
Χαμηλές αποδόσεις
Χρόνια αργότερα, ορισμένοι επενδυτές μόλις που πήραν πίσω τα χρήματά τους και πολύ αργότερα μετά τη ρευστοποίηση ενός από τα funds της Bluehouse, άλλοι εξακολουθούν να περιμένουν την επιστροφή του κεφαλαίου τους. Το Ίδρυμα Rockefeller, η EBRD και η Παγκόσμια Τράπεζα δήλωσαν στο Bloomberg ότι δεν σχολιάζουν μεμονωμένες επενδύσεις στα χαρτοφυλάκιά τους.
Από τα 130,1 εκατ. ευρώ που δεσμεύτηκαν στο δεύτερο fund της Bluehouse, από το 2021, οι επενδυτές έλαβαν μόνο 23,6 εκατ. ευρώ πίσω, σύμφωνα με μια έκθεση εκείνη την εποχή. Αποδίδοντας την κακή απόδοση αυτού του fund στον αντίκτυπο της οικονομικής κρίσης του 2008, ένας εκπρόσωπος της Bluehouse είπε ότι πλέον έχει επιστραφεί το 80% των χρημάτων των επενδυτών.
Οι μακροχρόνιες δεσμευτικές συμφωνίες στα συμβόλαια έκαναν επίσης δύσκολη την πρόσβαση των επενδυτών στα χρήματα στα δύο κύρια funds της Bluehouse – κάτι που θα συνεχίσει να ισχύει μέχρι οι Πιζάντε και Πανδής ρευστοποιήσουν τα funds και πουλήσουν τα υπόλοιπα ακίνητα περιουσιακά τους στοιχεία.
Όταν ζητήθηκε από το Bloomberg ένα σχόλιο, ένας εκπρόσωπος ανέφερε ότι σχεδόν όλα τα περιουσιακά στοιχεία στα δύο κύρια funds της Bluehouse έχουν ήδη πουληθεί.
Η Partners Group, η οποία απέκτησε το μερίδιό της στη δευτερογενή αγορά και αρνήθηκε να σχολιάσει, πούλησε τις υπόλοιπες συμμετοχές της τους τελευταίους μήνες, σύμφωνα με άτομα με γνώση του θέματος που ζήτησαν να μην κατονομαστούν καθώς οι πληροφορίες είναι εμπιστευτικές, αναφέρει το Bloomberg.
Άλλοι επενδυτές ακόμη περιμένουν. Η αύξηση των επιτοκίων και η πτώση της αξίας των ακινήτων θα μπορούσαν να σημαίνουν ότι οι επενδυτές θα πρέπει να περιμένουν ακόμη περισσότερο – ή να διακινδυνεύσουν να υποστούν μεγαλύτερο πλήγμα απ’ ό,τι ενδεχομένως περίμεναν.
Τα στελέχη της Bluehouse, ωστόσο, μπορεί να βρίσκονται σε διαφορετική κατάσταση. Ενώ οι εταιρείες ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων συνήθως συνεισφέρουν μερικά από τα δικά τους χρήματα, το λεγόμενο “skin in the game”, όταν συγκεντρώνουν κεφάλαια, η ηγεσία της Bluehouse χρηματοδότησε τουλάχιστον μέρος της δέσμευσης της με δάνειο από ομάδα τραπεζών, σύμφωνα με ένα έγγραφο του 2020 που είδε το Bloomberg καθώς και άτομα που γνωρίζουν το θέμα. Όταν κλήθηκε να σχολιάσει, η Bluehouse είπε ότι το δάνειο ήταν για τη χρηματοδότηση κεφαλαίου κίνησης.
Χαμηλές αποδόσεις, αλλά υψηλές αμοιβές
Με τους ισολογισμούς να μειώνονται, το σύστημα αμοιβών της Bluehouse έγινε μείζον σημείο διαφωνιών. Για στόχο 15% στον εσωτερικό συντελεστή απόδοσης στο αρχικό της fund, η Bluehouse χρέωνε συμβουλευτικές προμήθειες 2% με τους διαχειριστές κεφαλαίων να λαμβάνουν το 20% των κερδών έχοντας πετύχει απόδοση 8% για τους επενδυτές, σύμφωνα με τα έγγραφα του αμοιβαίου κεφαλαίου το 2004.
Ωστόσο, ορισμένοι επενδυτές θεώρησαν ότι οι σχετικά χαμηλές αποδόσεις δεν δικαιολογούσαν τη συμβουλευτική αμοιβή του 2% και σε ορισμένες περιπτώσεις σταμάτησαν να πληρώνουν τελείως τις αμοιβές μετά το 2020, σύμφωνα με ένα άτομο εξοικειωμένο με τις συζητήσεις των επενδυτών.
Άτομα με γνώση του θέματος είπαν ότι ο έλεγχος εντάθηκε αφού οι επενδυτές ανέφεραν στους δικηγόρους τους ότι οι εταίροι της Bluehouse αποκόμιζαν υπερβολικές αμοιβές παρόλο που τα funds δεν είχαν πετύχει τις ελάχιστες αποδόσεις – την ελάχιστη απόδοση που πρέπει να επιτύχει ένα fund για τους επενδυτές του πριν ο διαχειριστής μπορέσει να έχει συμμετοχή στα κέρδη.
Απαντώντας σε αίτημα για σχολιασμό, η Bluehouse σημειώνει σε δήλωση ότι οι πληρωμές, “εάν οφείλονται, θα εξαρτηθούν από την τελική απόδοση του fund και θα καθοριστούν από τους ελεγκτές του fund όταν διατεθεί και το τελευταίο περιουσιακό στοιχείο που απομένει”.
Το email που άναψε φωτιά
Ένταση ξέσπασε μια χιονισμένη μέρα στην Αθήνα τον Φεβρουάριο του 2021, όταν στα γραφεία της Bluehouse έγινε γνωστό ότι εκατοντάδες εσωτερικά email είχαν σταλεί σε επενδυτές, τράπεζες και τρίτους, αναφέρει το Bloomberg επικαλούμενο ένα άτομο που ζήτησε να μην κατονομαστεί.
Στα email υπήρχαν ισχυρισμοί ότι ένας τραπεζίτης της Deutsche Pfandbriefbank βοήθησε την Bluehouse να “κουρευτεί” – να αποπληρώσει λιγότερα από αυτό που όφειλε σε δάνειο, μετά την απομείωση εξασφαλίσεων. Αυτό φέρεται να έγινε με αντάλλαγμα μια προσωπική πληρωμή 800.000 ευρώ στον τραπεζίτη. Ένας εκπρόσωπος της Deutsche Pfandbriefbank δεν απάντησε σε πολλαπλά αιτήματα για σχολιασμό.
Καθώς τα τηλέφωνα άρχισαν να χτυπούν επίμονα, οι εταίροι έστειλαν γρήγορα ένα email ζητώντας συγγνώμη για τη διαρροή και αρνήθηκαν ότι οι ισχυρισμοί αυτοί είναι αληθινοί, σύμφωνα με ένα άτομο που ήταν εκεί και δεν θέλησε να κατονομαστεί.
Η Bluehouse προσέλαβε τη δικηγορική εταιρεία “Παμπούκης, Μαραβέλης, Νικολαϊδης & Συνεργάτες” για να εξετάσει τα ανώνυμα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και αργότερα κατέληξε στο συμπέρασμα ότι δεν υπήρχαν στοιχεία που να τεκμηριώνουν ισχυρισμούς για ατασθαλίες, εγκληματικές ενέργειες ή κακοδιαχείριση κεφαλαίων, σύμφωνα με επιστολή της δικηγορικής εταιρείας προς τους επενδυτές και το Bloomberg.
Η Bluehouse ανέθεσε επίσης στην ελεγκτική και συμβουλευτική εταιρεία Deloitte να εξετάσει εάν οι αμοιβές της ήταν εντός του εύρους της αγοράς. Η Deloitte δεν απάντησε σε αίτημα για σχολιασμό, αλλά η έκθεση, που είδε το Bloomberg, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι ήταν.
Μηνύσεις, αγωγές και έλεγχοι
Το Bloomberg αναφέρει ότι τους επόμενους μήνες και χρόνια, ένας πρώην εταίρος και επενδυτής ακινήτων, η SPDI, υπέβαλε ποινική μήνυση κατά των υπολοίπων εταίρων της Bluehouse, ισχυριζόμενη απάτη σε σχέση με μία προηγούμενη κοινή επένδυση.
Οι ρυθμιστικές αρχές σε Κύπρο και Λουξεμβούργο, όπου έχει άδεια η Bluehouse, επίσης δέχτηκαν επικοινωνίες από δικηγορικά γραφεία για λογαριασμό επενδυτών για φερόμενη κακοδιαχείριση στην εταιρεία, σύμφωνα με επιστολές που εξετάστηκαν από το Bloomberg.
Σε email που έστειλε στο Bloomberg, η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς Κύπρου αναφέρει ότι στον απόηχο ερωτήσεων για την Bluehouse “που έδειξαν λόγο ανησυχίας, βρίσκεται σε εξέλιξη έρευνα για φερόμενη παραβίαση των σχετικών κανονισμών”.
Η ρυθμιστική αρχή του Λουξεμβούργου Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF), η οποία ζήτησε πληροφορίες από την Bluehouse για τα δύο πρώτα funds της το 2021, σύμφωνα με επιστολή που εξέτασε το Bloomberg, αρνήθηκε να επιβεβαιώσει ότι οποιαδήποτε έρευνα είναι ανοιχτή αυτή τη στιγμή.
Στη συνέχεια, πριν από έξι μήνες, η συμβουλευτική εταιρεία A&M, με την οποία συνεργάστηκε η δικηγορική εταιρεία Michael Kyprianou & Co LLC για λογαριασμό επενδυτή της Bluehouse, δημοσίευσε μια λογιστική έκθεση στην οποία εξέταζε ισχυρισμούς για κακοδιαχείριση κεφαλαίων, διανομές αμοιβών και ύποπτες πληρωμές.
Η έκθεση κατέληξε ότι στους επενδυτές στο Fund Ι οφείλονταν επιπλέον τόκοι που δεν καταβλήθηκαν ποτέ. Σε μία περίπτωση έδειξε ότι οι ομόρρυθμοι εταίροι “έλαβαν συνολικά 3,6 εκατ. ευρώ” παρά το γεγονός ότι με βάση τους όρους του ταμείου, οι εταίροι δεν έπρεπε να έχουν λάβει κέρδη. Η έκθεση της A&M που ανατέθηκε για λογαριασμό ενός επενδυτή κατέληξε επίσης στο συμπέρασμα ότι ο τραπεζίτης της Deutsche Pfandbriefbank που έλαβε μια πληρωμή από την Bluehouse πιθανώς να ανταμείφθηκε για κάποια άλλη προηγούμενη υπηρεσία.
Σε απάντηση, η Bluehouse ανέφερε ότι δεν έχει λάβει γνώση της έκθεσης της A&M και ότι οι πληρωμές προς τους επενδυτές στο Fund I θα υπολογιστούν όταν πουληθούν τα υπόλοιπα στοιχεία ενεργητικού του. Η Bluehouse ανέφερε επίσης ότι οι πληρωμές σε εταίρους είχαν επαληθευτεί από τους ελεγκτές του fund και αρνήθηκε οιαδήποτε παρανομία σε σχέση με τον τραπεζίτη της DPBB.
Καθώς τα κεφάλαια της Bluehouse βαίνουν προς συρρίκνωση οι διαφορές αυτές αναμένεται να επιλυθούν στο δικαστήριο. Οι ακροάσεις για τις δύο αγωγές που κατέθεσε ο Δεληκανάκης κατά των πρώην συνεργατών του ξεκίνησαν τον Απρίλιο, σύμφωνα με νομικά έγγραφα, καταλήγει το δημοσίευμα του Bloomberg.